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La problematica su cui intendiamo richiamare l'attenzione probabilmente rappresenta una piccola emergenza nel contesto complessivo dell'Ici. Ma merita di essere approfondita al fine di evitare uno di quei fenomeni elusivi che sono certamente peggiori di quelli evasivi. Oggetto di indagine sono le aree contigue di fabbricati. Esaminiamo due fattispecie:
- area edificabile di cui è stata utilizzata completamente la potenzialità edificatoria;
- area edificabile parzialmente sfruttata.
Nella prima ipotesi non si rileva alcuna potenzialità edificatoria residuale e, pertanto, l'area di risulta è naturalmente pertinenziale. Situazione diversa si ha allorquando l'area conserva una potenzialità edificatoria residuale. La giurisprudenza appare decisamente orientata a escludere la tassabilità di queste aree. Ma quali sono e come si qualificano le aree pertinenziali? Secondo la Cassazione le aree pertinenziali sono quelle destinate all'effettivo e concreto servizio od ornamento di un edificio. I fattori caratterizzanti le pertinenze, rinvenibili sia nel codice civile (artt. 817 e 818) sia nelle norme fiscali (art. 36, comma 2, del Tuir), depongono ampiamente a favore dell'orientamento giurisprudenziale della Cassazione. In verità nel sistema tributario le pertinenze non rilevano con propria autonomia, bensì seguono il regime del bene principale ed in ambito civilistico si rinvengono profili normativi speculari a tale impostazione. A questo punto il discorso sembrerebbe concluso.
Il profilo di pertinenzialità dovrebbe essere l'ultimo preso in considerazione, almeno in presenza di una residuale capacità edificatoria. La normativa specifica di riferimento (art. 2 del dlgs n. 504/92) sottopone a tassazione anche le aree fabbricabili ed anzi queste lo sono sin dal momento dell'adozione del piano regolatore. Ed allora la residuale capacità edificatoria di un'area, già edificata parzialmente, non può essere sottratta alla normale tassazione ricorrendo tutti i presupposti previsti dalla normativa Ici, soprattutto in considerazione dell'autonoma trasmissibilità inter vivos della capacità edificatoria conservata, mediante asservimento. Diverse normative regionali prevedono che i crediti edificatori siano liberamente commerciabili ed annotati in apposito registro comunale predisposto, aggiornato e reso pubblico. In sintesi vi è un riconoscimento pieno del valore della capacità edificatoria di un terreno e della possibilità che la stessa venga ceduta in qualità di credito edificatorio.
Di qui si desume che il proprietario originario dispone di un diritto pieno di edificazione su di un terreno che, ai fini Ici, è preso in considerazione dal punto di vista dell'imponibilità. La stessa Cassazione prefigura, in caso di utilizzazione della capacità residuale edificatoria di un terreno, la sottoposizione a tassazione, come area edificabile, dal momento della richiesta della concessione edilizia e come unità immobiliare autonoma, una volta realizzata ed iscritta in catasto.
La domanda che ci si pone è semplice: come mai un'area con potenziale edificatorio, ancorché residuale, trasferibile mediante asservimento, viene sottratta all'imposizione attraverso una semplice dichiarazione di pertinenzialità ad edificio già esistente, mentre la stessa area se sfruttata, successivamente, a fini edificatori torna ad essere assoggettabile dal punto di vista tributario? Sarà opportuno che il legislatore decida in modo chiaro per non lasciare varchi all'elusione. Se le aree edificabili sono autonomamente tassabili in quanto costituiscono un valore economico e se il loro valore è determinabile in relazione agli indici edificatori, allora qualsiasi area abbia un potenziale edificatorio deve essere sottoposta a tassazione.
Se mai si dovrà agire sul valore, per cui a parità di indice di edificabilità un'area inedificata sarà valutata al 100% mentre un'altra nella misura della sua capacità edificatoria residuale.
Maggioli_Fornino
